2016年8月31日 星期三

「招婿與招夫」之繼承權

《會員提問》

日據時期之「招婿與招夫」,其目的及財產繼承有何規範?


現代地政聯盟回覆

一、招入婚姻,係指男進女家之婚姻,分為「招婿」與「招夫」二種,現行民法均稱之為贅夫。日據時期,尚有以「入夫婚姻」稱之,均以妻為戶主時,入其家為其夫之謂。
 (一)招婿:家女在本家迎夫。
 (二)招夫:寡婦留在夫家迎後夫。

二、招家之目的
 (一)為得繼嗣:招家缺少男子孫,因而招入以求男子孫,以冀祭祀及家業有人承繼。
 (二)為扶養或管理家產:招家缺少男子,因而招入,令其養老扶幼或管理財產。

三、財產上之效力
 (一)招夫、招婿,對於招家之財產,原則上並無任何權利。
 (二)招夫、招婿,對本生家家產,亦無任何權利,但於本生家分析(分割)家產前,歸宗者,得參加其家產之分析。

四、婚生子女繼承權
 (一)招夫招婿之子,對其父母遺產之繼承權,冠父性者,繼承父之遺產,冠母姓者,繼承母之遺產。
 (二)惟,如經冠父姓或冠母姓者之同意,得共同繼承其父或母之遺產。

現代地政聯盟

何謂農建地?

何謂農建地?是不是農建地都可以作為建築使用?農建地法規及農建地申請建築注意事項

一、     農建地緣起:

  農建地是一般口語的說法,意指都市計畫區內的農業區中己蓋有房屋的「建」地目土地, 緣起係為保障都市計畫發布前已編定為可供興建住宅使用之建築用地, 或已建築供居住使用之合法建築物基地於都市計畫發布後經變更為「建」地目之農業區土地, 其所有權人既有合法申請建築使用及原有建築物之修建、改建、增建或拆除後新建之權益。

二、     農建地法規:

(一)農建地法規來源:都市計畫法台灣省施行細則第30條。
(二)都市計畫法台灣省施行細則第30條內容: 農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、 編定為可供興建住宅使用之建築用地, 或已建築供居住使用之合法建築物基地者, 其建築物及使用,應依下列規定辦理: 建築物簷高不得超過十四公尺,並以四層為限, 建蔽率不得大於百分之六十,容積率不得大於百分之一百八十。
土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外, 不得違反農業區有關土地使用分區之規定。
原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者,得就地修建。但改建、 增建或拆除後新建,不得違反第一款之規定。

三、     農建地申請建築注意事項:

(一)基於住宅之目的申請建築之要件如下:農建地在都市計畫發布前已為「建」地目。編定為可供興建住宅使用之建築用地(如:非都市甲、乙及丙種建築用地)。或已建築供居住使用之合法建築物基地(建物用途須為住宅,不可為工廠)。
(二)無法申請建築執照之共同主因為:
  (1)於都市計畫發布後; 才申請地目變更為「建」地目。
  (2)申請地目變更之證明文件; 為工廠使用而非供居住使用。
(三)營建署92528日營署都字第0920029923號函復以:「按都市計畫法臺灣省施行細則第30條有關農業區土地在都市計畫發布前已為建地目建築使用規定,係基於保障在都市計畫發布前已為建地目土地所有權人既有權益之考量,得依上開條文規定,申請建造執照;至都市計畫發布後,始將農業區田、旱地目變更為建地目者,並不適用上開規定,應依同細則第29條規定申請農舍建造執照。」

四、     農建地問題:

(一)仲介或購買農業區「建」地目土地時:
(1)先查詢該區都市計畫發布日期。
(2)申請土地登記簿謄本查核地目變更登記日期是否於都市計畫發布以前。
(3)若地目變更登記日期是為都市計畫發布以後,則其用途須為供居住使用(可從使用執照或房屋稅單得知),不可為工廠或豬(雞)舍等其他用途。
(二)另農業區「建」地目土地,亦可能為合法申請變更使用之安養院、托兒所或幼稚園,宜謹慎查明。
(三)依使用規定方面,農業區「建」地目土地,其建築物除作居住使用外,僅得以第一層作小型商店及飲食店使用而不得作為汽車旅館使用。




農建地與農地建築使用比較表

名稱
農建地
農地
土地使用分區
農業區
農業區
建蔽率、容積率
60%180%
10%(建蔽率)
建築物型態
一般建築物
農舍建照
興建建築物
2.5
地上建築物
移轉限制
可自由買賣
滿五年
興建建築物
面積限制
建築物簷高不得超過14公尺,並以四層為限
建築物高度不得超過三層樓並不得超過10.5公尺,最大基層建築面積不得超過三百三十平方公尺
申請興建建築物
之限制

請興建農舍之申請人應為農民,且必須符合農業用地興建農舍辦法第三條之規定
法規
都市計畫法台灣省施行細則第30
農業用地興建農舍辦法
農業發展條例



2016年8月30日 星期二

買預售屋實價登錄問題多-房地產王老師

【房地產王老師】影音教學

買預售屋在實價登錄時會有那些應注意的盲點?

https://www.youtube.com/user/landagent168
現代地政影音頻道


現代地政聯盟

2016年8月26日 星期五

公同共有債權人可否由一人查封債務人之房地產?

會員提問:

某甲債權人因故死亡,由乙丙丁戊4人公同共有繼承,可否由乙(一人)代表全體繼承人向債務人A主張返還債務?或查封A之房地產?

《現代地政回覆》

一、某甲債權人,發生繼承時,因其繼承人有4人,在分割遺產前,各繼承人對於遺產為公同共有。(民1151)

二、部分繼承人(乙)未經他繼承人(丙丁戊)同意而占有或主張繼承之公同共有不動產,法律上會構成不當得利,因為某甲之債權仍屬全體繼承人(乙丙丁戊四人)公同共有。

三、按公同共有債權人起訴請求債務人履行債務,係公同共有債權之權利行使,非屬回復公同共有債權之請求,尚無民法第821條(各共有人對於第三人,得就共有物之全部,為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體利益為之)規定之準用。

四、是以,公同共有之債權人中一人或部分繼承人,擬主張權利義務者,參照民法第831條準用同法第828條第三項規定,除法律另有規定外,須得其他公同共有人全體之同意,或由公同共有人全體為原告,其當事人之適格始無欠缺。(104台上字第2184號判決)


2016年8月23日 星期二

房地合一稅制前之(舊制)財產交易所得稅課徵方式

會員來電詢問≈

房屋於100年向建商購買(1200萬),有取得發票,於103年出售房屋2000萬時,因未申報(房屋)財產交易所得税,近日接到補稅申報通知,

請問≈
1.以建物契價×24%為漏報金額,對否?
2.税務員要求拿出承購時之買賣契約,對否?
3.國税局有無權利查察100年間該建商之出售金額?
4.如先以評定價值申報,若依前述問題查到取得成本,有無罰款?


《現代地政回覆》
房地合一稅制前之(舊制)財產交易所得稅課徵方式:
1.所得額,依所得稅法第十四條第一項第七款規定「一、財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」

2.個人出售房屋,依法應在翌年5月份,併入綜合所得稅,申報財產(房屋)交易所得;惟,未依規定申報房屋交易所得或未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本,或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者,稽徵機關應按財政部每年訂定之「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」標準,計算其所得額。

3.亦即,國稅局得依「所得稅法施行細則第17條之2」規定,通知以「建物契價」×24%為(核定標準)漏報金額(假設該地區(鄉鎮)確屬24%)核定課稅時,尚非有誤。

4.另外,本案為103年出售,已在101年8月1日實價登錄之後,其財產交易之申報即應以實際登錄之房屋價款申報所得。此時,當事人若已分離房價與地價,且非屬顯不相當時,當可依其房價金額列為交易金額;但若因故未主動分離房價與地價時,另依「加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條」規定,則以公告現值與房屋標準價格之比為之。

5.再者,本案之房屋取得成本如有發票者,當可以該發票代替買賣契約檢附,並作為取得成本。

6.至於國稅局有無權利自行查察100年該建商之出售金額,應推定其在核課期間內(有申報為5年內),仍有權調查之,但逾核課期間時,不在此限。

7.稅務員要求拿出承購時契約,本屬其職權,納稅人是否檢附或願否檢附,應依事實狀況與稅務規劃自行研議。

8.最值得注意的是,所得稅法施行細則第17條之2規定,本就以「核實認定」為主,「核定標準」為輔,是以,實價登錄施行後,稅捐機關均有機會查到「實際交易資訊」,即可以「核實課稅原則」「實價課稅」之;但似有違反平均地權條例第47條第6項之規定。是以,本次若仍以評定價值申報,當屬對納稅人有利之核定;惟,爾後被查到實際交易價及成本時,其實際交易所得既有所增加時,仍有漏報罰款之疑慮。




現代地政聯盟

2016年8月22日 星期一

何謂「最高限額」抵押?

何謂「最高限額」抵押?

【問】
一、狀況:買賣雙方成交價2500萬,簽約到用印支付800萬。代書依約送件申辦登記過戶,惟,賣方卻避不見面,買方隨即接到銀行通知要法拍事宜。

二、問題:賣方設定最高限額抵押2000萬,簽約時,銀行開立房貸餘額約1500萬,另尾款約200萬只開立本票保証。結果銀行的法拍函文,謂賣方共欠款約2000萬。買方若要保有該房屋,銀行要求2000萬償付(即買方尚未給付之1700萬由賣方債務抵銷,買方付給銀行),但賣主800萬用印錢+銀行貸得2000萬,共取得2800萬元,已超過總價款2500萬,且其名下早已無任何不動產,買方根本求償不到。此案若走民事緩不濟急,縱使贏了,800萬也拿不回來,只拿到債權憑証,跟廢紙一樣。告詐欺,刑度太小,大不了7個月。

三、癥結點:最高限額係指該員在銀行所借的所有款項,包括房屋貸款、信用貸款、有無擔保之所有借款,因此當你向銀行查詢時,銀行只告知房貸1500萬,但並未查明其他貸款數額,且賣方在出售後惡意增貸,達到2000萬的最高限額。



【答】
一、成交價2500萬元,理應扣除已設定貸款額(房仲與地政士均應查明貸款餘額)及稅費負擔後,始得以支付應付款。

二、亦即,用印付了800萬稍高。

三、買方既已過戶,若已設定之銀行擬法拍該屋,必然是已積欠數月利息未繳,可查明欠息與本金數額,若超過原扣除款,亦須負擔以免被拍賣,因為抵押權所擔保
之債權,在最高限額之內均受保障,此即買方之風險與理應由專業地政士、房仲業先行查清而未查之處。

四、另查設定額為2000萬,貸款餘額為1500多萬,若有證明,不應發生欠款2000萬元之盲點,除非債務人(即賣方)另有對同家銀行有其他房屋之房貸未還或積欠而被併入最高限額之擔保範圍內。

五、亦即,買方在購買賣方原有抵押貸款之房屋時,建議不宜承受賣方之貸款,而應由買方自行找銀行貸款,尾款即由銀行撥款代償原貸款,且該尾款應大於原貸款之抵押設定金額。

六、若賣方原貸款餘額偏低時,亦可要求賣方先清償銀行貸款並取得清償證明(避免賣方將未借滿之金額再借出來,或賣方另有其他連帶債務)。

七、另,因買賣過戶自簽約至過戶完成,快則二周,慢則逾一個月,對買方而言確實難以掌控其風險,除了選擇信用可靠的優良地政士外,亦可考量經由銀行辦理“價金信託”,透過“專款專戶”之信託管理,保障買賣雙方之權益。

八、目前銀行“價金信託”之服務費係以交易金額「萬分之六」起算,金額高者費率下修,最低約「萬分之三」。

現代地政聯盟回覆
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2016年8月17日 星期三

都市計畫內農業區分割

【問】
都市計畫內農業區之土地為甲乙兩人於89年以前以買賣方式取得,面積4340平方公尺,甲持分4/5為3472平方公尺,乙持分1/5為868平方公尺,現欲辦理共有物分割
請問:
1.若依持分辦理分割後,兩筆面積皆未滿0.25公頃,是否還可興建農舍?
2.若尚未分割前已建有農舍(登記簿上有登載),是否需解除套繪後始得分割?但若該農舍為違建(登記簿上看不出有建農舍紀錄)是否無須解除套繪即能分割?
3.若分割後甲依自己持分並將乙地作配地興建農舍時,將來移轉是不是需將甲乙兩地及農舍併同移轉?

【答】

一、相關法律規定:

(一)農業發展條例第18條第3項:

  「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地,且無自用農舍而需興建者,得依相關土地使用管制及建築法令規定,申請興建農舍。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地,而於本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所有,且無自用農舍而需興建者,亦同。」

(二)農業用地興建農舍辦法第2條第1項第4款及第5款:

  「…四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者,視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者,不在此限。五、申請人為該農業用地之所有權人,且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者;該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。」

(三)農業用地興建農舍辦法第3條:

  「依本條例第十八條第三項規定申請興建農舍之申請人應為農民,且其資格應符合前條第一項第四款及第五款規定,其申請興建農舍,得依都市計畫法第八十五條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。」

二、是以,依照農業發展條例第18條第3項規定申請興建農舍者,無最小面積限制。

三、再參照農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定,已申請興建農舍之農業用地,直轄市、縣(市)主管建築機關應於地籍套繪圖上,將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示,未經解除套繪管制不得辦理分割。

四、因此,已申請興建農舍之農業用地欲辦理分割,應先解除套繪。惟,未依法申請興建之農舍,應無套繪資料。

五、依農業發展條例第18條第4項規定,「…農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」;內政部104年6月23日台內地字第10404176173號解釋,「於農業發展條例第18條第4項規定所稱『坐落用地』之認定,變更為無論以多筆相毗鄰農地合併興建個別農舍,或以集村方式申請興建之農舍,提供興建農舍之農業用地均應受農業發展條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉之規定所規範。該坐落用地不應僅指農舍所坐落之該筆農業用地」。

六、亦即,本案例之甲乙兩地及農舍應併同移轉。



現代地政聯盟回覆
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2016年8月16日 星期二

專業技術人士課徵印花稅之相關整理

專業技術人士課徵印花稅之相關整理

彙總分析:

  1. 律師、會計師、代書人等業務上獲得報酬所出之收據,應按銀錢收據貼用印花稅票。 (千分之四;財政部430703台財稅發第3486號)
  2. 民間公證人依法收受公證費用所出之收據應貼花(銀錢收據;千分之四)
  3. 會計師委任書辦理財稅簽、記帳業務,均屬委任性質,不用貼花;但「申報增資發行新股委任書」及「股票上櫃申請輔導委任書」之服務範圍屬承攬契約,需課徵印花稅。
  4. 記帳業者或代書代客戶繳納稅款出具代收款項收據屬銀錢收據,要課印花稅
  5. 收到印花稅檢查公文之後,在印花稅檢查之前補貼印花均可免處罰。(司法院院字第 1326 號解釋)


[函令整理]
  1. 財政部430703台財稅發第3486號

自由職業者業務報酬所具收據應課稅

自由職業者如律師、會計師、代書人等業務上獲得報酬所出之收據,應按銀錢收據貼用印花稅票。

  1. 財政部930615台財稅第0930474345號

民間公證人依法收受公證費用所出之收據應貼花

民間公證人雖為依公證法經司法院遴任執行司法行政下公證行為之人,與法院之公證人辦理相同事務,但其執行公證行為之收入,與法院收取「公證費」全數解繳公庫之性質不同;又其亦非印花稅法第6條第1款規定之政府機關,則其收受公證費用所出之收據,應依銀錢收據按4 0/00稅率貼用印花稅票。

  1. 台北市稅捐稽徵處921007北市稽甲第09166484500號

會計師與客戶簽訂之「財務報表查核簽證委任書」內容包含為委託人完成其他之工作者,兼具承攬契據性質,如無分別計價,仍應按委任書金額貼用印花稅票。

主旨: 有關會計師與客戶簽訂之「財務報表查核簽證委任書」、「申報增資發行新股委任書」、及「股票上櫃申請輔導委任書」應否貼用印花稅乙案,請依財政部九十二年九月二十二日台財稅第九二○四五五八八八號函釋規定辦理。
說明: 一、依財政部九十二年九月二十二日台財稅第九二○四五五八八八號函辦理兼復貴公會九十一年十二月二十六日(九一)會聯字第一二二號函。
二、依前開函釋,會計師與客戶簽訂之「財務報表查核簽證委任書」非屬承攬契據性質,惟委任書內容如尚包含有為委託人完成其他之工作者,則兼具承攬契據性質,如無分別計價,仍應按委任書金額貼用印花稅票。至「申報增資發行新股委任書」及「股票上櫃申請輔導委任書」應屬承攬契據之課稅範圍,仍應依法貼用印花稅票。

三、檢附旨揭函釋影本乙份,請貴會轉知所屬會計師及其往來客戶先行審核是否有未依規定貼花部分,並依稅捐稽徵法第四十八條之一自動補報補繳,以免受罰。

  1. 財政部920922台財稅第0920455888號

會計師與客戶簽訂之委任書應否貼花釋疑

二、印花稅法第五條第四款規定:「承攬契據,指一方為他方完成一定工作之契據。」會計師事務所受託辦理財務報表查核簽證,係依據本部證券暨期貨管理委員會公布之「會計師查核簽證財務報表規則」規定,辦理審核委託人之帳務處理及財務報表編製等事宜,所立之委任書尚非承攬契據性質,其辦理營利事業所得稅結算申報查核簽證案件亦同;惟委任書內容如尚包含有為委託人完成其他之工作者,則兼具承攬契據性質,如無分別計價,仍應委任書金額貼用印花稅票。
三、至案附「申報增資發行新股委任書」及「股票上櫃申請輔導委任書」,均明定會計師事務所需代委託人辦理之工作,及其完成工作給付報酬之約定,已非單純委任性質,應屬承攬契據之課稅範圍,仍應依法貼用印花稅票。

  1. 財政部940516台財稅第09404731860號

代理記帳業者及地政士收受委託人電匯代繳稅款所出具之收據仍應貼花

代理記帳業者及地政士收受委託人電匯代繳稅款所出具之收據,屬私人間之委託行為所立之憑證,應不得適用印花稅法第6條第10款「義務代收稅捐之收據」免稅之規定;該項收據係屬代收款項所立之單據,比照本部46年3月9日台財稅發第1609號令規定,仍應依法貼用印花稅票。

  1. 司法院院字第 1326 號解釋
解釋日期:
民國 24 年 10 月 25 日

解 釋 文:
(一)應貼印花之文件。未貼印花。或貼用時漏未蓋章畫押。於交付或使用後。已經補貼。或已補蓋圖章。不得再依印花稅暫行條例第五條規定處罰。
(二)違反印花稅暫行條例。應予科罰之事件。按照司法機關依印花稅暫行條例科罰及執行規則第二條之規定。應由地方法院刑事庭以裁定行之。

(三)不服裁定。得依該規則第四條第一項。向該管高等法院抗告。


2016年8月5日 星期五

共有山坡地保育區土地解編

問:
有一山坡地保育區土地,使用地類別為國土保安用地,係共有土地。現共有 人之一擬 申請 1、保安林解編。2、保安林解編後,申請變更使用地類別。可否?

答:
一、參照「保安林解除審核標準」之規定。
第2條 保安林有下列情形之一者,得由中央主管機關解除一部或全部:
 一、本法第八條第一項各款所列用地所必要。
 二、經中央目的事業主管機關審查認定為推動產業或公共利益所必要之計畫用地, 並經行政院同意。
 三、自然現象之地理環境變動,致保安林遭受破壞,無法恢復營林之用。
 四、為配合地籍界線、天然地形、林班界等修正保安林界所必要。
 五、原保安林之功能及效用,為他保安林所取代。
 六、原受益或保護對象已不存在。
 七、中華民國八十二年七月二十一日前,已非營林使用且無法復育造林之保安林 地。
 前項第一款及第二款解除之保安林地,未依原計畫目的及計畫期程執行者,應再編 入為保安林。

第3條 下列地區不得解除保安林:
 一、坡度超過百分之五十五或沖蝕程度屬極嚴重土石易崩塌流流失之保安林地。
 二、其他依法公告為不得開發之地區。

第4條 下列地區解除保安林,需經由原劃設區域之主管機關提出申請:
 一、依文化資產保存法所劃設之自然保留區。
 二、依野生動物保育法所劃設之野生動物保護區及野生動物重要棲息環境。
 三、依森林法所設置之國有林自然保護區。
 四、依水土保持法所劃設之特定水土保持區。
 五、依自來水法所劃定之水質水量保護區範圍。
 六、依飲用水管理條例公告之飲用水水源水質保護區或取水口一定距離內之地區。

二、有關非都市土地變更使用分區或變更使用地編定,應依區域計畫法及非都市土 地使用管制規則之規定擬具計畫書,及申請開發許可或興辦事業計畫核准文件等, 向直轄市或縣市政府申請辦理。使用地變更請依「非都市土地變更編定執行要 點」,及「農業主管機關同意農業用地變更用審查作業要點」之相關規定辦理。

三、另,變更編定之申請因涉及全體土地所有權人之權益,尚無得由部分共有人申 請之規定,亦即,變更編定應由全體共有人共同提出申請。



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