移轉未保存登記房屋仍應申報繳納契稅

移轉未保存登記房屋仍應申報繳納契稅

 (臺中訊) 臺中市政府地方稅務局表示：未辦保存登記之房屋移轉，不必向所屬地政機關辦理建物所有權移轉登記，常使民眾誤以為買賣雙方簽訂房屋讓渡書，即完成買賣，毋須至地方稅務局申報繳納契稅。
    該局進一步說明，依契稅條例第2條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。故房屋不論是否有無辦理保存登記，移轉時均屬契稅課徵範圍，均應申報繳納契稅。

義務人因欠稅而被扣押社會保險金或其對於第三人之債權時，若其為維持生活所必需者，請速告知執行或移送機關

義務人因欠稅而被扣押社會保險金或其對於第三人之債權時，若其為維持生活所必需者，請速告知執行或移送機關

（臺中訊）欠稅執行程序中，執行機關通常不能得知義務人財產來源及用途或義務人生活所需之額度，因此如果義務人有依法領取之社會保險給付或其對於第三人之債權(如:薪水)，若係維持義務人及其共同生活之親屬生活所必需者，一旦被扣押時，除非是依法領取之社會保險給付的專戶，否則需要義務人主動告知，經查核屬實後撤銷執行命令，若已由移送機關收取者，則需另為退款程序，所費時間較多。
　　所謂的「社會保險」係指公教人員保險、勞工保險、軍人保險、農民保險及其他政府強制辦理之保險。「對於第三人之債權」，例如薪資債權。現在薪資部分通常僅扣押1/3範圍之內，但依法領取之社會保險給付部分，並沒有明定扣押範圍，又其金額多寡不一，在維持生活所必需的條件下，其保障範圍不僅債務人尚包括共同生活之親屬。
　　義務人因為欠稅執行，造成扣款額度達到不能為自己及共同生活親屬維持生活所必需時，應將此情形儘速告知執行機關，例如：提供存摺封面及內頁（上有登載存款來源）等；另「維持生活所必需者」之證明，請儘量說明，例如：共同生活親屬組成狀況；以協助執行機關或移送機關儘速判斷，以維護義務人及共同生活親屬之權益。

祭祀公業派下員可申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅

祭祀公業派下員可申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅

 (臺中訊)臺中市政府地方稅務局表示，以祭祖為目的所設立的祭祀公業，若其所屬「派下員」本人或配偶、直系親屬在祭祀公業所在地登記戶籍，且無出租或供營業使用，其「派下員」的潛在應有權利（即派下員房分），可以申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。

　　該局說明，祭祀公業的財產在民法上被視為派下員「公同共有」，依據民法規定，各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部，行使公同共有財產權利義務，必須依公同共有關係成立的法律或規約，或經全體共有人同意，因此，公同共有土地，像是祭祀公業，應以全體公同共有人（派下員）或其配偶、直系親屬在祭祀公業所在地辦理戶籍登記，沒有出租或供營業使用的情形，即可申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。

　　該局進一步指出，依公同共有關係所成立的法律或習慣，例如繼承，如檢附的繼承系統表可區分權利義務範圍，且經查明符合規定者，可適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。祭祀公業財產屬於派下員公同共有，若依派下員房分證明文件，可以區分權利義務範圍時，也可以適用。

　　該局提醒，得適用自用住宅用地稅率課徵地價稅的每戶公同共有土地，其面積應以都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺為限，各公同共有人中若另有已核准適用自用住宅用地稅率的土地，面積應合併計算，只是其中1處的土地必須供其已成年的直系親屬，如祖父母、父母或已成年子女設籍居住，才不受1處限制。

　　稅務局特別提醒納稅義務人，如果土地符合自用住宅用地要件者，請於開徵40日前（即9月22日前）提出申請，經核准者當年度可按優惠稅率2‰課徵地價稅，如逾9月22日方提出申請，則自次年度開始適用。

欠繳稅款，財產被禁止移轉後仍須移送強制執行。

欠繳稅款，財產被禁止移轉後仍須移送強制執行。

桃園市政府地方稅務局表示：有民眾反映，因欠稅累積超過10萬元，其所有土地已被禁止移轉，為何又被移送強制執行？原來「禁止處分財產」(如土地、房屋或車輛)是為了防止納稅人利用移轉財產來規避稅捐債務的保全措施；而「移送執行」之目的是為了促使納稅人履行公法上給付義務，兩者目的不同。所以，因欠稅財產已被禁止處分之納稅義務人，本局仍可將欠稅移送法務部行政執行署桃園分署執行，桃園分署得就欠稅人之存款、薪資或財產等強制執行。
   稅務局貼心提醒：收到稅單，應於繳納期限內繳納，以避免財產被本局禁止處分，又被桃園分署扣薪、扣款或是拍賣財產；另外如果想要移轉之財產已遭稅務局禁止處分，則須先繳清欠稅後，才可塗銷禁止處分登記。

申報房地合一稅

聯盟會員提問：

一.當事人不動產被銀行法拍後，要申報房地合一稅嗎？或要申報財產交易所得嗎？目前實務上，如果當事人過期忘記申報房地合一稅，馬上被罰款嗎？有機會補報嗎？
二.舊制申報財產交易所得有二狀況……
1.透天厝，或整棟出售，若照房地比例下去算，因為是舊屋，所以房屋佔比就少，可能只有10%以下，那財產交易所得就還好，例如我最近一案，5200萬，佔比是7.5%可以接受。
2.若是小坪數，我剛剛一案，房屋現值佔比50%，成交價只有600萬，則財產交易所得就要300萬，這樣合理嗎？
3.如果我們主張，依照舊制，房屋課稅現值×每縣市規定之比例核算財產交易所得，會被國稅局打回票嗎？
4.這也是賣方的權利?不是嗎？
5.國稅局有權利反駁我的主張嗎？

《現代地政回覆》
1.房地產出售，依法本就應有繳交"交易所得稅"之觀念。只是舊制之土地尚為免稅，且房屋交易所得稅併入綜合所得稅核課，也因此需在隔年5月申報，反與地政士之登記脫節，造成歷年來地政士有無必要提醒賣方申報，變成是否應於負責之懸題。
2.新制房地合一交易所得稅與舊制房屋交易所得稅之申報，除繼承取得再出售，尚可選擇新制或舊制外(請另看王進祥老師之FB所載文章分析)，只有適用與認定之問題，此已成為地政士專業不可或缺之知識。
3.新制之房地合一稅，均發生在實價登錄之後，是以，認定取得成本與交易價，尚無可爭執，但其持有期間之費用，除以5%扣除外，須由出賣人負舉証之責。
4.另若適用舊制時，王老師亦常提醒務必將買賣總價之房價地價，參考公定價之比，於以適度分離，並實價登錄以對抗第三人(包括國稅局)。所稱"適度"以+-30%為宜或舉証之。
5.適用舊制時，應注意國税局有可能去查察取得成本(如銀行貸款之所附買賣私契或查問上一手賣方)。
6.參照稅制，本就應先以"核實課稅"為主，“核定標準"為輔。只是，以前沒有實價登錄，是以舊制，幾乎均適用核定標準，而以契價x該地區之標準比例核定之。但101年以後交易者，國稅局已很積極往前推5年之核課期間，查明取得成本並建立資訊作為"核實"時之參考。
7.亦即，舊制之核定標準核課，非屬可選擇性，完全視國税機關，有無機會查到取得成本而定之。
8.因此，以舊制出售者，更非將房地價分離者，不足以對抗稅捐之稽查。即使分離將房價拉低，亦有舉証與有無顯不相當之問題。此時，更增生地政士專業之善良管理人責任，應否負部分責任之棘手與尷尬問題。<實務上因應，請至Youtube上找尋王老師之相關受訪影片>
9.至於所有權遭拍賣時，屬強制出售性質，均有可能分別依個案適用新舊制，均仍有所得時，仍須依法核課交易
所得稅，並優先於普通債杈受償。如果忘了申報，仍會併課罰鍰。若擬補報者，宜舉証拍定通知及債杈分配之各項通知或公文，均因住所他遷，未能送達而不知悉拍定之事實。
10.最後，引用王老師的話:地政士《應無所不能，有所不為》，平時除注意法令變更及研究外，尚須善用Line對客戶作好服務與法令宣導，期能建立客戶對地政士專業之肯定與信心。
11.地政士平時本就應將案件承辦之進度及問題，多加分析比較，並作書面說明，俾讓客戶知悉每個承辦個案之複雜與特殊性。也因此，若事後增生被查稅時，始得舉証說明及有所因應與自保，並得因此避免客戶之誤會。
12.最後，若擬不服或救濟國稅局之查稅時，不妨引用平均地杈條例第47條第6項規定(配套措施完成前，不得將實價登錄作為課稅之依據)以為對抗。