【問】
一、狀況：買賣雙方成交價2500萬，簽約到用印支付800萬。代書依約送件申辦登記過戶，惟，賣方卻避不見面，買方隨即接到銀行通知要法拍事宜。
二、問題：賣方設定最高限額抵押2000萬，簽約時，銀行開立房貸餘額約1500萬，另尾款約200萬只開立本票保証。結果銀行的法拍函文，謂賣方共欠款約2000萬。買方若要保有該房屋，銀行要求2000萬償付(即買方尚未給付之1700萬由賣方債務抵銷，買方付給銀行)，但賣主800萬用印錢+銀行貸得2000萬，共取得2800萬元，已超過總價款2500萬，且其名下早已無任何不動產，買方根本求償不到。此案若走民事緩不濟急，縱使贏了，800萬也拿不回來，只拿到債權憑証，跟廢紙一樣。告詐欺，刑度太小，大不了7個月。
三、癥結點：最高限額係指該員在銀行所借的所有款項，包括房屋貸款、信用貸款、有無擔保之所有借款，因此當你向銀行查詢時，銀行只告知房貸1500萬，但並未查明其他貸款數額，且賣方在出售後惡意增貸，達到2000萬的最高限額。
【答】
一、成交價2500萬元，理應扣除已設定貸款額(房仲與地政士均應查明貸款餘額)及稅費負擔後，始得以支付應付款。
二、亦即，用印付了800萬稍高。
三、買方既已過戶，若已設定之銀行擬法拍該屋，必然是已積欠數月利息未繳，可查明欠息與本金數額，若超過原扣除款，亦須負擔以免被拍賣，因為抵押權所擔保
之債權，在最高限額之內均受保障，此即買方之風險與理應由專業地政士、房仲業先行查清而未查之處。
四、另查設定額為2000萬，貸款餘額為1500多萬，若有證明，不應發生欠款2000萬元之盲點，除非債務人(即賣方)另有對同家銀行有其他房屋之房貸未還或積欠而被併入最高限額之擔保範圍內。
五、亦即，買方在購買賣方原有抵押貸款之房屋時，建議不宜承受賣方之貸款，而應由買方自行找銀行貸款，尾款即由銀行撥款代償原貸款，且該尾款應大於原貸款之抵押設定金額。
六、若賣方原貸款餘額偏低時，亦可要求賣方先清償銀行貸款並取得清償證明(避免賣方將未借滿之金額再借出來，或賣方另有其他連帶債務)。
七、另，因買賣過戶自簽約至過戶完成，快則二周，慢則逾一個月，對買方而言確實難以掌控其風險，除了選擇信用可靠的優良地政士外，亦可考量經由銀行辦理“價金信託”，透過“專款專戶”之信託管理，保障買賣雙方之權益。
八、目前銀行“價金信託”之服務費係以交易金額「萬分之六」起算，金額高者費率下修，最低約「萬分之三」。
現代地政聯盟回覆
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