會員來電詢問≈
房屋於100年向建商購買(1200萬)，有取得發票，於103年出售房屋2000萬時，因未申報(房屋)財產交易所得税，近日接到補稅申報通知，
請問≈
1.以建物契價×24%為漏報金額，對否？
2.税務員要求拿出承購時之買賣契約，對否？
3.國税局有無權利查察100年間該建商之出售金額？
4.如先以評定價值申報，若依前述問題查到取得成本，有無罰款？
《現代地政回覆》
房地合一稅制前之(舊制)財產交易所得稅課徵方式：
1.所得額，依所得稅法第十四條第一項第七款規定「一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」
2.個人出售房屋，依法應在翌年5月份，併入綜合所得稅，申報財產(房屋)交易所得；惟，未依規定申報房屋交易所得或未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按財政部每年訂定之「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」標準，計算其所得額。
3.亦即，國稅局得依「所得稅法施行細則第17條之2」規定，通知以「建物契價」×24%為（核定標準）漏報金額（假設該地區(鄉鎮)確屬24%）核定課稅時，尚非有誤。
4.另外，本案為103年出售，已在101年8月1日實價登錄之後，其財產交易之申報即應以實際登錄之房屋價款申報所得。此時，當事人若已分離房價與地價，且非屬顯不相當時，當可依其房價金額列為交易金額；但若因故未主動分離房價與地價時，另依「加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條」規定，則以公告現值與房屋標準價格之比為之。
5.再者，本案之房屋取得成本如有發票者，當可以該發票代替買賣契約檢附，並作為取得成本。
6.至於國稅局有無權利自行查察100年該建商之出售金額，應推定其在核課期間內(有申報為5年內)，仍有權調查之，但逾核課期間時，不在此限。
7.稅務員要求拿出承購時契約，本屬其職權，納稅人是否檢附或願否檢附，應依事實狀況與稅務規劃自行研議。
8.最值得注意的是，所得稅法施行細則第17條之2規定，本就以「核實認定」為主，「核定標準」為輔，是以，實價登錄施行後，稅捐機關均有機會查到「實際交易資訊」，即可以「核實課稅原則」「實價課稅」之；但似有違反平均地權條例第47條第6項之規定。是以，本次若仍以評定價值申報，當屬對納稅人有利之核定；惟，爾後被查到實際交易價及成本時，其實際交易所得既有所增加時，仍有漏報罰款之疑慮。
房地合一稅制前之(舊制)財產交易所得稅課徵方式：
1.所得額，依所得稅法第十四條第一項第七款規定「一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」
2.個人出售房屋，依法應在翌年5月份，併入綜合所得稅，申報財產(房屋)交易所得；惟，未依規定申報房屋交易所得或未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按財政部每年訂定之「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」標準，計算其所得額。
3.亦即，國稅局得依「所得稅法施行細則第17條之2」規定，通知以「建物契價」×24%為（核定標準）漏報金額（假設該地區(鄉鎮)確屬24%）核定課稅時，尚非有誤。
4.另外，本案為103年出售，已在101年8月1日實價登錄之後，其財產交易之申報即應以實際登錄之房屋價款申報所得。此時，當事人若已分離房價與地價，且非屬顯不相當時，當可依其房價金額列為交易金額；但若因故未主動分離房價與地價時，另依「加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條」規定，則以公告現值與房屋標準價格之比為之。
5.再者，本案之房屋取得成本如有發票者，當可以該發票代替買賣契約檢附，並作為取得成本。
6.至於國稅局有無權利自行查察100年該建商之出售金額，應推定其在核課期間內(有申報為5年內)，仍有權調查之，但逾核課期間時，不在此限。
7.稅務員要求拿出承購時契約，本屬其職權，納稅人是否檢附或願否檢附，應依事實狀況與稅務規劃自行研議。
8.最值得注意的是，所得稅法施行細則第17條之2規定，本就以「核實認定」為主，「核定標準」為輔，是以，實價登錄施行後，稅捐機關均有機會查到「實際交易資訊」，即可以「核實課稅原則」「實價課稅」之；但似有違反平均地權條例第47條第6項之規定。是以，本次若仍以評定價值申報，當屬對納稅人有利之核定；惟，爾後被查到實際交易價及成本時，其實際交易所得既有所增加時，仍有漏報罰款之疑慮。
現代地政聯盟
