住宅出租供住家使用按非自住住家用稅率課徵房屋稅！
近日有多位民眾詢問，為何住宅出租給學生或上班族住宿使用，要補繳多年的房屋稅？高雄市稅捐稽徵處表示，非住家用或非自住住家用稅率均高於自住稅率，住宅型房屋出租供人住家使用，應自出租日之次月起，按非自住住家用稅率課徵房屋稅。
該處進一步表示，經審查符合以下自住房屋條件，1.個人所有之房屋無出租或營業 2.供本人、配偶或直系親屬實際居住 3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，就可以最優惠之自住稅率1.2%課徵房屋稅。而房屋雖供住家使用但不符合上述自住之條件，例如全國持有超過3戶以上之房屋，或出租供住家使用者，在高雄市係按非自住住家用稅率1.5%課徵房屋稅。
貼心提醒民眾，房屋如有新建、增建、改建或變更使用之情形，記得要主動於事實發生之日起30日內，向該房屋所在地之稅捐處申報房屋稅籍，以免經查獲而需補繳稅捐又受處罰。
土地供已成年直系親屬設籍者，可多1處適用地價稅自用住宅優惠稅率！
張先生與太太分別擁有三民區與小港區各1筆房地，張先先設籍在三民區，張太太和其子女設籍在小港區，張先生三民區土地已核准按自用住宅優惠稅率課徵地價稅，張太太來電詢問她所有小港區土地可否適用自用住宅優惠稅率課徵地價稅？
高雄市稅捐稽徵處表示，適用地價稅自用住宅優惠稅率需符合土地所有權人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用，房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，都市土地面積不超過300平方公尺，非都市土地面積不超過700平方公尺等要件，原則上土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬適用優惠稅率，以1處為限；但如土地所有權人另有土地供其直系尊親屬〈包含父、母、岳父、岳母〉或已成年子女於該地辦竣戶籍登記，則無1處之限制，仍可按自用住宅用地課徵地價稅。
該處補充說明，今年地價稅業已開徵，但因公告地價調幅較大，財政部特延長自用住宅用地申請期限至今(105)年11月30日止。若張太太於105年9月22日前符合上述自用住宅優惠稅率適用要件（成年子女已設立戶籍），並於今年11月30日前提出申請者，均可在今年適用地價稅優惠稅率課徵，並提醒您可至本處臨櫃申請或至本處網站「線上申請」或「網路申報」，幫您省荷包。
持和解、調解筆錄或調解書辦理不動產移轉登記應繳納印花稅
屏東縣政府稅務局表示：法院作成之和解筆錄、調解筆錄或各鄉鎮市公所調解委員會之調解書，均係基於雙方當事人達成協議而書立，應屬具有契約性質之憑據，當事人持憑向地政機關辦理不動產移轉登記，即應按不動產現值1‰繳納或貼足印花稅票。
被繼承人所遺美國豪宅是否可以抵繳遺產稅
本局表示，近來接獲納稅義務人詢問被繼承人未遺留任何現金、銀行存款，因核定遺產稅應納稅額超過30萬元，可否以其所有美國豪宅抵繳遺產稅呢？
本局說明，依據遺產及贈與稅法第30條第4項規定，遺產稅或贈與稅應納稅額在30萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，得於納稅期限內，就現金不足繳納部分申請以在中華民國境內之課徵標的物或納稅義務人所有易於變價及保管之實物一次抵繳。中華民國境內之課徵標的物屬不易變價或保管，或申請抵繳日之時價較死亡或贈與日之時價為低者，其得抵繳之稅額，以該項財產價值占全部課徵標的物價值比例計算之應納稅額為限。因此，美國豪宅並非在中華民國境內，故無法受理以該筆財產抵繳遺產稅。
本局進一步說明，稅款之繳納，原以現金繳納為原則，因此，實物抵繳以現金不足繳稅部分為範圍，本案被繼承人未遺留現金或銀行存款，依前揭規定應可受理實物抵繳，惟該抵繳標的應以在中華民國境內之課徵標的物為限，該筆豪宅因非屬境內標的物，故無法受理，納稅義務人可選擇在中華民國境內之課徵標的物或納稅義務人所有易於變價及保管之實物辦理抵繳。
轉讓「預售屋」有虧損時，應如何申報財產交易損失？
本局最近接到民眾甲君來電詢問，其於104年底以2,700萬元買入某建案預售屋，105年因急需資金週轉，欲以2,500萬元出售該預售屋，應如何申報財產交易損失？
本局表示，依所得稅法第14條第1項第7類規定，財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得。又依同法第17條第1項第2款第3目第1點規定，納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易之所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後3年度之財產交易所得扣除之。
依甲君來電所詢，其以2,700萬元買入某建案預售屋，嗣後如以2,500萬元賣出，即有財產交易損失200萬元。甲君於申報105年度綜合所得稅時，可扣除該財產交易損失200萬元，惟不得超過申報105年度財產交易之所得為限；若甲君105年度無財產交易所得可資扣除或扣除不足者，得於以後106、107及108年度之財產交易所得扣除之。
本局特別呼籲，納稅義務人如有轉讓預售屋並取得預售屋買賣價差時，應依法申報財產交易所得辦理綜合所得稅結算申報，倘有短漏報情事，在未經檢舉或稽徵機關進行調查前，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅，否則一經查獲，除補稅外並依規定處罰。
被繼承人死亡前二年贈與配偶之財產，應併入遺產總額課徵遺產稅，惟不得列入剩餘財產差額分配請求權計算範圍
本局表示，被繼承人死亡前二年內贈與配偶之財產，不計入贈與總額課稅，但是被繼承人死亡時，依遺產及贈與稅法第15條規定，仍應視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額課稅，惟計算夫妻剩餘財產差額分配請求權時，不得列入計算範圍。
本局指出，依民法第1030條之1第1項規定，法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但因繼承或其他無償取得之財產及慰撫金均不能列入計算。換言之，夫妻剩餘財產差額係就法定財產制關係消滅（如夫妻一方死亡）時，以夫、妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後計算。
本局舉例說明，被繼承人生前於103年11月將其名下土地贈與配偶，於被繼承人105年4月死亡時，該土地視同被繼承人之遺產，應併入遺產總額課稅。被繼承人之生存配偶行使夫妻剩餘財產差額分配請求權，申請自遺產總額扣除，於計算扣除額時，該筆土地已非被繼承人所有，不能列入計算，對配偶而言，因係無償取得之財產，亦無需列入計算剩餘財產。
本局呼籲，納稅義務人應審慎考量夫妻贈與對稅賦之影響，並於申報遺產稅時，特別注意被繼承人死亡前二年內贈與配偶之財產雖不課徵贈與稅，但辦理被繼承人遺產稅申報時，應併計遺產總額課徵遺產稅，以免稽徵機關查獲，除補稅外，併予處罰。
逾限申報遺產稅，不因未收到國稅局催報通知書而得免罰
本局表示：被繼承人死亡遺有財產者，應於被繼承人死亡之日起6個月內辦理遺產稅申報，如無遺囑執行人，全體繼承人均為納稅義務人，負有依限據實申報遺產稅之義務，不得以稽徵機關未填發國稅申報通知書或遺產稅催報通知書，而免除申報義務，其逾期限履行申報義務者，將遭稽徵機關依遺產及贈與稅法第44規定按應納稅額處1倍以下之罰鍰。
近來本局查獲納稅義務人林君未於被繼承人死亡之日起6個月內辦理遺產稅申報，亦未申請延期申報，經國稅局核定遺產稅額，並按應納稅額處1倍以下之罰鍰。申請人不服，主張被繼承人土地眾多，分散各地，已積極向有關單位申辦免稅證明文件，並未故意怠惰申報，且未收到國稅局催報通知書云云。
本局指出，遺產稅係採自行申報制，繼承人應就被繼承人所遺全部遺產於死亡之日起6個月內辦理遺產稅申報，納稅義務人自有遵守之義務，縱有相關文件未能備齊之情形，非不得以補正方式辦理，且遺產及贈與稅法第26條第1項亦已規定，如有正當理由得於申報期限屆滿前，以書面申請展延以爭取餘裕時間，繼承人應隨時注意時效，依法辦理申報，以免受罰。且遺產稅催報通知書，係稽徵機關基於便民服務，提醒納稅義務人應按期申報，以免權益受損，縱未收到通知，納稅義務人亦應於法定期限內申報遺產稅，尚不能以未故意怠惰申報、未收到催報通知書等理由而卸免行政處罰責任。
本局進一步說明，稽徵機關於接獲戶政單位死亡除戶通報後，會主動寄發遺產稅申報通知書及催報通知書予繼承人之一，通常是向戶政單位辦理死亡除戶之繼承人，以提示逾期申報之責任，而非寄至被繼承人之戶籍所在地，請納稅義務人特別留意，以避免因逾期申報而徒增徵納雙方困擾。
被繼承人死亡前2年內贈與配偶現金，雖贈與時符合遺產及贈與稅法不計入贈與總額之規定，惟辦理遺產稅申報時，仍應依同法之規定視為被繼承人之財產，併入遺產總額申報，以免被查獲遭補稅處罰!
本局表示：常有繼承人誤以為被繼承人贈與配偶財產無須申報贈與稅，忽略了遺產及贈與稅法第15條規定，應將被繼承人死亡前2年內贈與配偶之財產，視為被繼承人之遺產，而漏未將該筆贈與財產，併入遺產總額申報，致遭補稅處罰。
本局舉例說明：轄內繼承人謝君等人於辦理遺產稅申報時，漏未將被繼承人死亡前2年內贈與配偶之現金計12,024,106元併入遺產總額申報，經本局查獲，除補徵稅款外，並處罰鍰969,768元。
本局特別提醒，繼承人於申報遺產稅時，除將被繼承人所遺財產列入申報外，並應將被繼承人死亡前2年內贈與配偶、依民法第1138條及第1140條規定之各順序繼承人暨其配偶之財產，依遺產及贈與稅法第15條規定，併入遺產總額申報，以免短漏報遺產遭補稅處罰，得不償失!
個人因調職須離開原工作地，出售持有期間在2年以下之房地，得按20%稅率課徵所得稅
本局表示，房地合一課徵所得稅新制於105年1月1日上路，依據所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定，個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素，須出售持有期間在2年以下之房屋、土地者，得按較低之20%稅率課徵所得稅。
本局說明，有關個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素情形，財政部公告如下：
一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。
二、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。
三、個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。
四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者。
五、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。
個人買賣自住房地適用房地合一新制，得適用重購退(抵)稅優惠
本局表示，個人出售自住房屋、土地適用房地合一新制所繳納之稅額，如有另行購買自住房地，且出售與購買時間(以完成移轉登記日為準)差距在兩年以內，無論先買後售，或先售後買，均可申請適用重購抵稅或退稅優惠，按重購價額占出售價額之比率，在不超過出售房地應繳納稅額的限額內扣抵或退還。
本局說明，個人買賣自住房屋、土地，如個人或其配偶、未成年子女於該出售及重購之房屋辦竣戶籍登記並居住，且房屋出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用者，將可適用重購退抵稅優惠，如以本人名義出售而另以配偶名義重購者亦得適用。退抵金額之計算方式，重購價額大於出售價額(即小屋換大屋)，稅額可全額退抵；如重購價額低於出售價額(即大屋換小屋)，則以重購價額占出售價額比率計算之。先買後售者，可於出售時之應納稅額內扣抵；先售後買者，則可於重購房地完成移轉登記之次日起5年內，申請自繳納稅額內退還。
本局提醒，個人買賣自住房地適用房地合一新制且符合自住重購優惠規定者，可檢附相關文件向國稅局申請扣抵或退還稅額，此外，要注意重購之新房地5年內不得改作其他用途或再行移轉，否則將需追繳原扣抵或退還稅額。
房屋出租供他人使用，適用甚麼稅率？
（臺中訊）臺中市政府地方稅務局表示，房屋稅是依實際使用
情形之稅率課徵，房屋作自住住家用稅率為1.2％、非自住住家用稅率為1.5％；作營業或私立醫院、診所、自由執業事務所等使用，稅率為3％，人民團體等非住家非營業用時稅率則為2％。
稅務局進一步說明，原適用自住住家用稅率(1.2%)課徵房屋稅之房屋出租後仍做住家使用，應改按非自住住家用稅率(1.5%)課徵房屋稅；若出租後供營業使用則改按營業用稅率(3%)課徵房屋稅。也就是自住住家用房屋出租供他人使用，需視承租人如何使用房屋，才能決定該房屋之適用稅率。
持法院和解筆錄辦理不動產登記應貼用印花稅票
（臺中訊）小陳持憑法院作成之和解筆錄向主管機關辦理物權登記，不清楚是否要貼印花稅，特向稅務局詢問。
臺中市政府地方稅務局表示，典賣、讓受及分割不動產契據為印花稅課徵範圍，如以非納稅憑證代替應稅憑證使用，仍應按其性質所屬類目貼用印花稅票。另民法規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。法院作成之和解筆錄，係基於雙方當事人達成協議而書立，應屬具有契約性質之憑據，民眾如持該和解筆錄，向地政事務所設定典權或買賣、交換、贈與、分割不動產等申請物權登記，屬代替典賣、讓受及分割不動產契據使用，所以小陳持法院作成之和解筆錄向主管機關辦理物權登記，應貼用印花稅票。
適用房地合一課稅新制之個人房地交易若有損失，仍應依限申報，以免受罰
日期：105-11-22 資料來源：財政部
財政部高雄國稅局近日審理房地合一課稅新制之個人房地交易案件，發現多起因房地交易損失卻未辦理申報，而遭裁處罰鍰之案件。
該局表示，房地合一課徵所得稅自105年1月1日開始施行，除符合所得稅法第4條之5第2款至第4款者外，個人房屋、土地交易不論有無應納稅額，請務必於所有權移轉登記或房屋使用權完成交易的次日起算30天內申報並繳納所得稅。未於規定期限申報房屋、土地交易所得或損失者，處新臺幣3,000元以上30,000元以下罰鍰，如有應補稅額，除依法核定應補稅額發單補徵外，並按所漏稅額處3倍以下罰鍰，惟前開兩項罰鍰得擇一從重處罰；如已依規定向國稅局申報房屋、土地交易所得，但有漏報或短報情事，除依法核定補徵稅額外，並按所漏稅額處2倍以下罰鍰。
該局在此呼籲，個人如有適用房地合一課稅新制之房地交易，雖然該筆交易為損失而尚未申報者，請儘速自動向戶籍所在地的國稅局辦理補報(非居住者應向房屋、土地所在地稽徵機關申報)。凡屬未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件，將可免予處罰。
請問大樓管理委員會可否依區分所有權人會議之決議或規約之規定，向住戶委託租售之仲介人員，收取「帶看清潔費」呢?
現代地政回覆：
一、「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」分別為民法第765條及第818條所規定。
二、依公寓大廈管理條例第4條第1項規定「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」及第9條第1項1項規定「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。…」
三、是以，區分所有權人不論是對其所有之專有部分或是共有部分之使用、收益、處分，除了違反“法令限制”或“契約約定”外，不能以任何方式或理由，加以禁止或限制。
四、另，雖然公寓大廈管理條例第23條第1項規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」，但規約並不能任意限制住戶所有權之使用、收益及處分，否則可能違反民法第56條第2項「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」規定。
五、因此，除非有區分所有人合法之法律授權或契約約定，否則大樓管理委員會不能因區分所有權人會議決議或規約有規定，而向住戶委託租售之仲介人員，強制收取「帶看清潔費」或禁止仲介人員帶看房屋，否則即有違反刑法妨害自由及民事侵權損害賠償的可能。
地籍異動即時通 財產保障更安心
地籍異動即時通，您財產安全的守門員!為防止偽冒不動產抵押貸款或移轉的情形，內政部自即(31)日起，推出「地籍異動即時通服務」，民眾可上網或就近至任一地政事務所免費申請後，只要名下已登記的不動產被移轉或設定抵押時，系統將自動發送手機簡訊或電子郵件通知，讓您能隨時掌握不動產權利異動的資訊，有效保障民眾財產安全。
內政部表示，「地籍異動即時通服務」主要是針對不動產常見的買賣、拍賣、贈與、夫妻贈與、信託、抵押權設定及書狀補給等情形，於登記程序中「收件」與「異動完成」的狀態下，主動通知已申請本項服務的民眾，多一道把關機制，讓財產保障更周延。
為方便民眾申辦「地籍異動即時通服務」，民眾除可以自然人憑證或工商憑證透過網際網路（網址：https://clir.land.moi.gov.tw/cap/），輕鬆在家上網申請外，也可持具載有姓名、國民身分證統一編號並貼有照片的國民身分證、駕駛執照等文件正本，填寫申請表至全國任一地政事務所臨櫃申請，均無須繳納任何費用，彈性又簡便。
內政部強調，保障民眾財產安全一直是政府努力的課題，故以同理心為出發點，輔以便捷、多元化的地政資訊服務，盡力防止偽冒案件，及減少不動產糾紛的產生，帶給民眾更多的貼心與安心。
【現代地政資訊中心】
