2016年9月6日 星期二

夫妻共有之「合建分屋」房地合一稅

《會員提問》

先生原持有一棟公寓40餘年,含土地103坪,因無法申辦自用稅率,乃於102年先贈與90坪給太太,再以夫妻共103坪土地與建商合建分屋,106年完工,合建完成後太太可分得8間房屋,但需給先生7間,預計出售先生名下3間房屋,請問

1.先生這7間是以贈與或買賣方式取得就將來出售所繳的房地合一稅比較少?或是全部都以太太的名義出售比較有利?

2.想確認無論是以先生或太太的名義賣,土地都是用舊制,房屋用新制嗎? 持有期間都從先生原始取得日計算嗎?




《現代地政聯盟回覆》

一、夫所有房地產,因持有40多年,其殘餘之13坪土地爾後出售時,可屬舊制,不課徵土地交易所得稅。
二、妻所有90坪土地,係於103年所受贈,應於超過2年後,即106年始予過戶,可屬舊制,而無土地交易所得稅。
三、夫妻共同合建所分回之8戶建物,係於106年所興建完成,其於出售時,當屬新制,該建物部分在使照完成日起2年內或210年出售,其房地合一制之新稅率均為20%,超過10年者稅率為15%;且因係合建分屋,其持有期間應自交易日算至103年受贈之登記日。
四、倘若妻擬將分回8間建物過戶於夫7間,應說明或規劃妻已取得之土地,是否仍會再申辦「夫妻贈與」移轉於夫。(因夫已有13坪土地,尚可單獨過戶建物,惟,此時7戶建物之產權一致性及清楚與否之問題,應先知會客戶,以免誤會)
五、亦即,爾後擬以夫名下之7間房屋中之3間房屋再為出售,尚須注意,房屋之交易所得稅及土地有無交易所得稅(適用新制)之問題(涉及要出售3間房屋之房屋與土地產權配置)
六、本案例之規劃方向,應以土地屬舊制,房屋適用新制,即為正確。
七、易言之,夫妻間房屋之產權變動,仍應不以土地一併移轉為原則,其目的在爾後出售時,土地仍屬舊制而無土地交易所得稅;但應注意房屋(部分)過戶無論買賣或夫妻贈與均有契稅之負擔。是以,應以「買賣」並支付相當對價,作為資金來源、流程與去向之規劃,並在實價登錄時切實分離房價與地價(係指土地有部分隨同房屋移轉之情事)則爾後出售時,始得房屋取得成本拉高而降低房屋交易所得稅;土地則無交易所得稅,應屬最有利之規劃。

現代地政聯盟

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