申報房地合一稅

聯盟會員提問：

一.當事人不動產被銀行法拍後，要申報房地合一稅嗎？或要申報財產交易所得嗎？目前實務上，如果當事人過期忘記申報房地合一稅，馬上被罰款嗎？有機會補報嗎？
二.舊制申報財產交易所得有二狀況……
1.透天厝，或整棟出售，若照房地比例下去算，因為是舊屋，所以房屋佔比就少，可能只有10%以下，那財產交易所得就還好，例如我最近一案，5200萬，佔比是7.5%可以接受。
2.若是小坪數，我剛剛一案，房屋現值佔比50%，成交價只有600萬，則財產交易所得就要300萬，這樣合理嗎？
3.如果我們主張，依照舊制，房屋課稅現值×每縣市規定之比例核算財產交易所得，會被國稅局打回票嗎？
4.這也是賣方的權利?不是嗎？
5.國稅局有權利反駁我的主張嗎？

《現代地政回覆》
1.房地產出售，依法本就應有繳交"交易所得稅"之觀念。只是舊制之土地尚為免稅，且房屋交易所得稅併入綜合所得稅核課，也因此需在隔年5月申報，反與地政士之登記脫節，造成歷年來地政士有無必要提醒賣方申報，變成是否應於負責之懸題。
2.新制房地合一交易所得稅與舊制房屋交易所得稅之申報，除繼承取得再出售，尚可選擇新制或舊制外(請另看王進祥老師之FB所載文章分析)，只有適用與認定之問題，此已成為地政士專業不可或缺之知識。
3.新制之房地合一稅，均發生在實價登錄之後，是以，認定取得成本與交易價，尚無可爭執，但其持有期間之費用，除以5%扣除外，須由出賣人負舉証之責。
4.另若適用舊制時，王老師亦常提醒務必將買賣總價之房價地價，參考公定價之比，於以適度分離，並實價登錄以對抗第三人(包括國稅局)。所稱"適度"以+-30%為宜或舉証之。
5.適用舊制時，應注意國税局有可能去查察取得成本(如銀行貸款之所附買賣私契或查問上一手賣方)。
6.參照稅制，本就應先以"核實課稅"為主，“核定標準"為輔。只是，以前沒有實價登錄，是以舊制，幾乎均適用核定標準，而以契價x該地區之標準比例核定之。但101年以後交易者，國稅局已很積極往前推5年之核課期間，查明取得成本並建立資訊作為"核實"時之參考。
7.亦即，舊制之核定標準核課，非屬可選擇性，完全視國税機關，有無機會查到取得成本而定之。
8.因此，以舊制出售者，更非將房地價分離者，不足以對抗稅捐之稽查。即使分離將房價拉低，亦有舉証與有無顯不相當之問題。此時，更增生地政士專業之善良管理人責任，應否負部分責任之棘手與尷尬問題。<實務上因應，請至Youtube上找尋王老師之相關受訪影片>
9.至於所有權遭拍賣時，屬強制出售性質，均有可能分別依個案適用新舊制，均仍有所得時，仍須依法核課交易
所得稅，並優先於普通債杈受償。如果忘了申報，仍會併課罰鍰。若擬補報者，宜舉証拍定通知及債杈分配之各項通知或公文，均因住所他遷，未能送達而不知悉拍定之事實。
10.最後，引用王老師的話:地政士《應無所不能，有所不為》，平時除注意法令變更及研究外，尚須善用Line對客戶作好服務與法令宣導，期能建立客戶對地政士專業之肯定與信心。
11.地政士平時本就應將案件承辦之進度及問題，多加分析比較，並作書面說明，俾讓客戶知悉每個承辦個案之複雜與特殊性。也因此，若事後增生被查稅時，始得舉証說明及有所因應與自保，並得因此避免客戶之誤會。
12.最後，若擬不服或救濟國稅局之查稅時，不妨引用平均地杈條例第47條第6項規定(配套措施完成前，不得將實價登錄作為課稅之依據)以為對抗。