會員提問
Q≈
1.山坡地保育區之丙種建築用地,若其土地在每户建築前已先行分割,但興建透天住宅時,係合併建蔽率申請為同一張建築執照,並將同一建照範圍內之部分基地,配置為該社区內之私設道路用地(提供為空地比使用).
2.建築每户之基地面積大小均有所懸殊,但所興建之一樓面積相差僅為1~2平方公尺。
3.其於房地興建完成過戶時,每戶除自有房屋所在之基地移轉外,是否也要將該私設道路,依各戶所依法提供之空地比面積,於以過戶于承買人?
4.亦即,該私設道路之持分移轉,需注意何事項？
5.倘若契約已將路地部分,明載以戶數稍部面積移轉於住户.
6.試問:私設道路地之持分面積,若未配合使用執照分配,其日後可能延伸之問題會有那些呢？
7.另,賣方不配合過足面積予買方時,因為買方可能也不懂,且買價又未含路地面積,試問:地政士之責任有何？
8.地政士承辦時,應如何自保？
【現代地政回覆】
A≈
1.山坡地保育區之丙種建築用地,係屬非都市土地之建地，尚與都市土地之建地為同性質。
2.建地，若在申請建照後分割，尚須受“建築基地法定空地分割辦法之限制"，此時，不得隨意分割，除非面臨建築線，且分割後之法定空地比符合法制，不在此限。
3.本案例，既然地主先行在建照前分割，必然有所契約規劃及稅捐節稅規避。此既查明建照並非分戶分照辦理，當屬合併建照為一照申請，其目的旨在充分利用私設道路作為法定空地，且充分利用建蔽率，擴大樓地板面積。
4.至於，私設道路之法定空地，需否併同各戶建物所座落之基地過戶，現行條文尚無明定必須随同移轉，只在公寓大厦管理條例第58條，明定不得過戶於區分所有權人以外之特定人。
5.因此，專業技巧上，仍宜載明於預售契約與規約中，才能杜絕爭議，惟，實務面地政士難於建商規劃設計平面圖時，被尊重到協同參與，當有變成插屁股之立場。
6.亦即，實務面，擬過戶於各戶屋主時，若非各戶門前私設道路獨立分割者，必生如何過戶私設道路，及其共有關係如何分配才算允適之爭執。
7.此爭執，必生多空交戰各說各話之莫名，專業者，當以載入預售契約及規約明定為技巧。
8.另若因故未能明定者，建議仍以公平誠信方式(如:各戶土地面積比或各戶門前私設地面積或平均分配)為之。
9.是以，該私設道路之持分移轉,需注意事項之重點，即在依契約明定方式為主，否則，涉及違約減價或找補之爭訟。
10.至於，地政士之責任為何？應先瞭解地政士承辦案件之责任為善良管理人責任，地政士非依契約所載方式不得隨意申辦登記，惟若契約未載明者，任一方要自保前，宜另釐清可否申辦"公同共有，可否以戶數分之一，或基地面積比，或門前實際可使用之道路面積比"為之。
